CONNIE DAI
2023年2月22日
买了一套房，付了两次中介费？！不可思议？但真的有可能发生。作为购房人，怎么做才能避免这么大的损失呢，让专业的律师来帮您。
首先要注意的是几个关键词。独家代理！口头合同！一切责任和义务都在您和中介公司的合同中，绝对不能忽视。
您想问的是，口头说的能算数吗？能有法律效力吗？签了独家代理，您就不能找别的中介服务了吗？就凭口头几句话，就要付两次中介费吗？别不信，还真有这样的案例。
麻州最高法院今年2月在BIPING HUANG（黄女士） V. JING MA & XINHANG SUN（孙先生） （SJC-3325）[1]一案中，裁定 购房人孙先生和地产经纪 黄女士口头独家代理协议成立，并且认定孙先生在代理协议期内虽然是自己找到的房源，并且由另一家经纪公司（RE/MAX）协助买卖双方购买成功，但是孙先生仍然违反了与黄女士之间的独家代理协议，需要承担对这家未能参与交易的经纪公司的损失。
本案中，购房人孙先生和地产经纪黄女士虽然没有签订书面的协议，只是口头约定在一年中，地产经纪负责寻找房源，带领购房人看房，磋商，办理房屋交割等，无论最终是否由地产经纪实际办理了以上业务，购房人都需要支付房子成交的佣金。黄女士多次带领孙先生看房和磋商，均未成功促成交易。最终，孙先生在另一家房产经纪公司RE/MAX成功选到了心仪的房子，也付了中介费给RE/MAX，之后孙先生通知黄女士中止代理关系，但并没有告知黄女士他们已经通过其他中介买到了房子。黄女士发现后，状告孙先生支付其独家代理的房屋成交佣金，虽然她并没有参与此次交易。
这看似不大的案子，直至打到麻州最高院，黄女士的诉求得到了支持。最高法院认为，黄女士尽力帮助客户寻找房子，严格执行了合同的条款，虽然未能成功帮助孙先生促成交易，但黄女士在带领孙先生看房和磋商的这几月，孙先生耳濡目染地向她学习到购买房子的大量的知识和实践经验，所以，即使这个房子不是这家经纪公司找到并代理磋商成功的，即使孙先生已经向RE/MAX也就是实际促成交易的经纪公司支付了佣金，孙先生还是对黄女士构成违约，黄女士还是应该得到相当于这些有价经验的佣金的。关于口头协议的效力，最高院支持了上诉法院的观点，即地产代理协议不需要书面才有效，口头协议也具有法律效力。
因以上，购房人孙先生面临着支付两次中介服务费的风险。
我们借此案告诫购买或出售地产的朋友，严格尊重和遵守与经纪的协议，不管是口头和书面，它们具有同样的法律效力。同时也提醒地产经纪公司，虽然口头经纪协议也具有法律效力，但是因为口头合同作为证据提交方面存在风险，为了避免不必要的纠纷，最佳的约定代理关系的方式还是书面协议。专业的律师可以为合同的起草，修改，解释和磋商保驾护航，让双方的交易更合法和顺畅。
本篇文章根据麻州最高法院对此案的判决书撰写，仅供参考，不作为具体案件的分析意见，任何人不能以此文章作为判断任何协议的法律依据。具体案件的分析，欢迎来电预约时间咨询。
此案胜诉的原告黄女士由赵磊律师和Charles Devine律师代理。
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